Rozpor stanov se zákonem – co má přednost

SVJ většinou uvedla své stanovy do souladu se zákonem v letech 2014 až 2017, což jim přikazoval nový občanský zákoník. Následovala významná novela v roce 2020, o které ovšem velká část SVJ dosud neví a neví tedy ani, že dle ní potřebuje upravit své stanovy. U těchto SVJ se tedy stává, že zákon přikazuje nebo dovoluje něco jiného než stanovy, které opisovaly staré znění zákona. V bytových domech pak nastávají spory o výklad práva – vlastníci se s výborem přou, zda platí zákon nebo stanovy a samozřejmě tvrdí, že platí varianta, která je pro ně výhodnější. Často se stává, zejména pokud jde o rozúčtování a vyúčtování služeb, že SVJ prohrávají soudní spory s neplatícími vlastníky, protože ze stanov není jasné co platí. Zákonodárce tedy sice chtěl novelou ulehčit společenstvím život, ale tím, že velká část si neupravila stanovy, dostávají se do zbytečných problémů. Zde je potřeba zdůraznit, že nelze paušálně říci, co má přednost. Každé rozporné ustanovení je potřeba posoudit individuálně. Budou situace, kdy s ohledem na znění zákona dostane přednost zákon, a jindy zase stanovy.

Změna prohlášení – jde složitě, nebo jednoduše

Dle současného stavu po novele zákona v podstatě nelze změnit prohlášení vlastníka bez předchozí změny stanov dle novely. Zákon totiž v této otázce prošel tak zásadní změnou, že žádné dosavadní stanovy SVJ nemohou vyhovovat. Otázku změny prohlášení vlastníka pak v úplném závěru navíc posuzují katastrální úřady. Dle našich zkušeností bohužel katastry změny prohlášení nezapisují, pokud nemá SVJ novelizované stanovy. Nemožnost změnit prohlášení vlastníka pak u mnohých SVJ způsobuje velké komplikace, když se rozhodnou pro zateplení nebo rekonstrukci domu. Pokud SVJ aktualizují své  stanovy a uvedou je do souladu se zákonem, tak tento problém mít nebudou.

Náhradní shromáždění SVJ – vhodná možnost pro mnohá SVJ

Tato novinka občanského zákoníku řeší v praxi častou situaci, kdy se v SVJ dlouhodobě nedaří svolat usnášeníschopné shromáždění. Nově při svolání takového náhradního shromáždění bude postačovat 40 % účast vlastníků jednotek (resp. jejich hlasů). Ovšem tato možnost musí být opět nevyhnutelně zakotvena ve stanovách, a tak, pokud chtějí SVJ náhradní shromáždění využít, musí stanovy změnit.

Zakázané per rollam

Hlasování mimo zasedání shromáždění ve společenství vlastníků jednotek bylo umožněno zákonem č. 191/2020 Sb., tzv. lex covid, který dovolil použít hlasování per rollam v SVJ i tehdy, pokud to zákon nebo stanovy SVJ nedovolovaly nebo omezovaly. Toto uvolnění však definitivně skončilo 30. 6. 2021. 

Od 1. 7. 2021 tedy platí původní pravidla. 

To znamená, že hlasovat per rollam v SVJ lze jen tehdy, pokud svolané shromáždění nebylo schopno se usnášet. Hlasovat lze pouze o stejných bodech programu, které byly k projednání na svolaném shromáždění. V ostatních případech lze hlasování per rollam použít pouze tehdy, pokud to stanovy SVJ vysloveně dovolují.

Jestliže tedy SVJ chtějí používat tento způsob hlasování i v budoucnu, což se při velkém počtu vlastníků může jevit jako mnohem operativnější, je nutno mít tuto možnost zakotvenou ve stanovách.

Na změnu stanov již není potřeba notář

Pro mnohá SVJ byla podmínka účasti notáře na shromáždění, navíc často vykládaná různě, základní překážkou změny stanov. Novela občanského zákoníku ji již před rokem odstranila. Bez ohledu na to, kdy a jakým právním dokumentem bylo SVJ založeno, je dnes každá změna stanov bez notáře (ledaže by si SVJ ve stanovách přítomnost notáře – sepis veřejnou listinou – samo vyhradilo). Netřeba dodávat, že se tak změna stanov SVJ stala vlastně i levnou záležitostí.

Jak na změnu stanov?

Praktický rádce pro SVJ nabízí ve spolupráci s renomovanou advokátní kanceláří balíček ZMĚNA STANOV 2024 - Upravíme Vaše stanovy tak, aby byly v souladu s novelizací nového občanského zákoníku i v roce 2024. Projdeme celé stanovy, dáme je do souladu se zákonem a navrhneme nová ustanovení, která zákon dovoluje – například ustanovení o náhradním shromáždění, jednodušších úpravách prohlášení vlastníka, zjednodušení pro vymáhání dlužných plateb vlastníků nebo rozhodování per rollam. Změny s Vámi následně prokonzultujeme a stanovy finalizujeme.

Mgr. Jan Eisenreich | vedoucí právník
Pikes Legal, s.r.o.
adresa: Václavské nám. 56, Praha
web: www.svjpravnik.cz
kancelář: +420 727 835 270

Garance právní správnosti stanov SVJ
Garantujeme Vám právní správnost, v případě jakékoliv právní chyby stanov SVJ, která odporuje NOZ Vám vrátíme peníze.
Služby zajišťujeme prostřednictvím advokátní kanceláře Pikes Legal, s.r.o. - www.svjpravnik.cz.
Zprostředkovatel výhodnějších cen a kontakt pro jakékoliv informace: redakce Praktického rádce pro SVJ: redakce@radceprosvj.cz, +420 601 222 819.