Přizpůsobíme nové stanovy SVJ dle nového OZ

Mnozí čtenáři nám píší do redakce dotazy na téma Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako nový občanský zákoník nebo NOZ) a jeho implementace pro SVJ. Co se pro stávající SVJ mění? Jak mají vypadat stanovy již od roku 2014? Jak správně hlasovat na shromáždění - kolik je třeba přítomných pro zdárné hlasování, kolik procent hlasů je potřeba ke schválení toho a onoho?

V letošním roce, kdy pro Vás chystáme opět tři vydání Praktického rádce pro SVJ, se pokusíme ve spolupráci s právními rádci i z vlastních zkušeností pomoci Vám, společenstvím vlastníků, nahlédnout do nového občanského zákoníku, kterým se mění nejen Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a něakteré vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

Postupně se pokusíme nahlédnout do nejvíce diskutované problematiky vznikající právě s účinností Nového občanského zákoníku, který nabyl platnosti 1. 1. 2014.

S mnohými členy společenství vlastníků jsme se shodli, že bylo velice nelehkým úkolem sepsat do takto krátkého článku veškeré povinnosti, které bylo třeba upravit oproti rokům minulým, tedy “zaběhnutým kolejím”. Každé společenství vlastníků, jakožto právnický subjekt, je natolik individuální, že je prakticky nemožné unifikovat, co se musí neprodleně změnit, aby vše bylo v souladu s platnými právními předpisy.

Začněme proto tím nejobecnějším. Zajisté, jako dobrá zpráva pro společenství vlastníků, která vznikla před rokem 2014, se jevilo pochopení ze strany Ministerstva spravedlnosti. V loňských letech byly totiž k již neplatnému zákonu o vlastnictví bytů vydány vzorové stanovy, které mnohým společenstvím vlastníků usnadnily jejich zakládání. Vzorové stanovy byly totiž využívány v hojném počtu. Bohužel s příchodem nového občanského zákoníku nepřišly žádné vzorové stanovy, které by splňovaly normy dle aktuálních zákonných podmínek.

Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut právě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dostatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta maně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.

Dnes je již nezbytně nutné, aby členové společenství vlastníků, nezanedbali povinnost provedení potřebných změn ve stanovách a začali nahlas upravovat, doplňovat, popřípadě tvořit stanovy, které budou v souladu s novým občanským zákoníkem a všemi jeho novelami.

 

Není třeba bát se úprav a změn stanov, která vznikla v minulých letech, hlavní je se zaměřit na konkrétní části stanov, které odporují novému občanskému zákoníku a modifikovat je, popřípadě vytvořit nová znění těchto částí, především v souladu se zákonem a samozřejmě o nic méně i v souladu s povahou Vašeho společenství vlastníků.

Domníváme se, že zde se nejvíce projeví individuální přístup jednotlivých společenství vlastníků. Dříve, kdy například pro rekonstrukce a opravy na společných částech domu, schvalování změn stanov, rozúčtování apod. bylo třeba 3/4 hlasů všech přítomných členů společenství vlastníků, byl zákon přísnější. Nyní je tedy na zvážení každého společenství vlastníků, zda nadpoloviční většina je pro ně dostačující nebo zda si ve stanovách schvalování zachovají tak, jako tomu bylo do konce loňského roku - nutnost souhlasu 3/4 přítomných členů. Toliko dle toho, co si myslíme, že je pro Vás aktuální, důležité a potřebné vědět a znát.