Přizpůsobíme nové stanovy SVJ dle nového OZ

Mnozí čtenáři nám píší do redakce dotazy na téma Zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako nový občanský zákoník) a jeho implementace pro SVJ. Co se pro stávající SVJ mění? Jak mají vypadat stanovy od roku 2014? Jak se bude hlasovat na shromáždění, kolik je třeba přítomných pro zdárné hlasování, kolik procent hlasů je potřeba ke schválení toho a onoho?

V letošním roce, kdy pro Vás chystáme opět tři vydání Praktického rádce pro SVJ, se pokusíme ve spolupráci s právními rádci i z vlastních zkušeností pomoci Vám, společenstvím vlastníků, nahlédnout do nového občanského zákoníku, kterým se mění nejen Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a něakteré vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

Postupně se pokusíme nahlédnout do nejvíce diskutované problematiky vznikající právě s účinností Nového občanského zákoníku, který nabyl platnosti 1. 1. 2014.

S mnohými členy společenství vlastníků jsme se shodli, že je velice nelehkým úkolem sepsat do takto krátkého článku veškeré povinnosti, které je třeba upravit oproti rokům minulým “zaběhnutým kolejím”. Každé společenství vlastníků, jakožto právnický subjekt, je natolik individuální, že je prakticky nemožné unifi kovat, co se musí neprodleně změnit, aby vše bylo v souladu s platnými právními předpisy.

Začněme proto tím nejobecnějším… Zajisté, jako dobrá zpráva pro společenství vlastníků, která vznikla před rokem 2014, se jeví pochopení ze strany Ministerstva spravedlnosti. V loňských letech byly totiž k již neplatnému zákonu o vlastnictví bytů vydány vzorové stanovy, které mnohým společenstvím vlastníků usnadnily jejich zakládání. Vzorové stanovy jsou totiž využívány v hojném počtu. BPohužel s příchodem nového občanského zákoníku nepřišly žádné vzorové stanovy, které by splňovaly normy dle aktuálních zákonných podmínek.

Pozitivní na celé situaci je ale především lhůta, ve které by měla všechna společenství vlastníků své stanovy upravit. Hovoříme zde o lhůtě tří let od okamžiku účinnosti nového občanského zákoníku, tedy 1. 1. 2014. Během této doby jsou společenství vlastníků povinna doručit příslušnému rejstříkovému soudu své změněné stanovy. K tomu citujeme odst. 2 § 3041 nového občanského zákoníku:

Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut právě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dostatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta maně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.

Tento odstavec jsme vybrali jako jeden z prvních z důvodu množících se dotazů na naši redakci: “co se stane, když budeme v roce 2014 i nadále užívat stanovy, které máme již několik let?” Pro tuto chvíli, tedy začátek roku 2014, se není zatím čeho bát, nicméně chtěli bychom Vás upozornit, že 3 roky nejsou příliš dlouhá doba, podíváme-li se na četnost schůzí shromáždění a platného hlasování. Kolikrát do roka se u Vás shromáždění sejde v hojném, usnášeníschopném počtu? Vřele doporučujeme, abyste Vy, členové společenství vlastníků, nezanedbali povinnost provedení potřebných změn ve Vašich stanovách a začali nahlas upravovat, doplňovat, popřípadě tvořit stanovy, které budou v souladu s novým občanským zákoníkem.

Není třeba bát se úprav a změn stanov, která vznikla v minulých letech, hlavní je se zaměřit na konkrétní části stanov, které odporují novému občanskému zákoníku a modifi kovat je, popřípadě vytvořit nová znění těchto částí, především v souladu se zákonem a samozřejmě i v souladu s povahou Vašeho společenství vlastníků.

Domníváme se, že zde se nejvíce projeví individuální přístup jednotlivých společenství vlastníků. Dříve, kdy například pro rekonstrukce a opravy na společných částech domu, schvalování změn stanov, rozúčtování apod. bylo třeba 3 hlasů všech přítomných členů společenství vlastníků, byl zákon přísnější. Nyní je tedy na zvážení každého společenství vlastníků, zda nadpoloviční většina je pro ně dostačující nebo zda si ve stanovách schvalování zachovají tak, jako tomu bylo do konce loňského roku - nutnost souhlasu 3 přítomných členů. Toliko dle toho, co si myslíme, že je pro Vás aktuální, důležité a potřebné vědět a znát.