Článek uveřejněn dne 20.04.2016

Podívejme se na stručný přehled toho nejdůležitějšího, ať něco případně nezapomeneme. I my zde, ve vydavatelství Praktického rádce pro SVJ, jsme členy některých Společenství vlastníků. Máme stejné povinnosti jako všichni ostatní, a zjistili jsme, že mnohá společenství vlastníků o takových povinnostech ani nevědí. Pomozte nám s osvětou prosím.

Podívejte se na stručný přehled toho nejdůležitějšího, ať něco případně nezapomenete.

Víte, že podle zákona č. 304/2013 Sb., §104 hrozí při nedodržení "mít stanovy dle NOZ do 31.12.2016" pokuta až do výše 100 000 Kč?

Na úpravu stanov SVJ máme ještě trochu času, ale víme, že následné schvalovací procesy umí být časově náročné.

Vřele doporučujeme, abychom my, členové společenství vlastníků, nezanedbali povinnost provedení potřebných změn ve stanovách a začali nahlas upravovat, doplňovat, popřípadě tvořit stanovy, které budou v souladu s novým občanským zákoníkem.

Není třeba bát se úprav a změn stanov, která vznikla v minulých letech, hlavní je se zaměřit na konkrétní části stanov, které odporují novému občanskému zákoníku a modifikovat je, popřípadě vytvořit nová znění těchto částí, především v souladu se zákonem a samozřejmě i v souladu s povahou Vašeho společenství vlastníků.

Další, velice častou otázkou je domovní řád (dále jen ve zkratce DŘ) a jeho povinnost. Na internetu dnes a denně nacházíme mnoho článků, diskuzí a komentářů k tomuto tématu. Jednoznačně ale souhlasíme s názorem naší spolupracující advokátní kanceláře Nemeth, Schwarz a partneři, že ustanovení obdobná DŘ sice jsou nově povinnou náležitostí stanov, běžná praxe (která je naprosto v souladu se zákonem) je ale taková, že se do stanov dají pouze nejvýznamnější ustanovení a ve zbytku se odkáže na domovní řád. Tato praxe je zcela v souladu se všemi právními předpisy. Nedochází k prodlužování stanov o ustanovení o vyklepávání koberců z balkonu (například) a zároveň tím, že stanovy na DŘ odkazují, nebo tvoří DŘ jejich přílohu, tak je závazný. Stejně tak, pokud DŘ přijme shromáždění většinou hlasů vlastníků, tak je také závazný.

Všimněme si například, jak často se v současnosti zmiňuje slovní spojení “společenství vlastníků”. Ano, je v tom úmysl, vzhledem k tomu, že dle nového občanského zákoníku již nestačí v názvu užívat pojem “společenství”.

Odst. 1§ 1194nového občanského zákoníku: Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

Další významnou změnou je způsobilost být členem nebo zástupcem takového člena voleného orgánu. V současnosti se tak může členem nebo jeho zástupcem stát nejen vlastník bytu (nebytového prostoru), ale i prakticky jakákoliv cizí osoba starší 18 let, která je zároveň bezúhonná ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání (odst. 2 § 1205 nového občanského zákoníku).

A počet hlasů potřebný ke schvalování rozhodnutí? V odst. 2 § 1206 nového občanského zákoníku je uvedeno: Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Dosud byly energetické štítky zpracovávány na základě prodeje ucelených částí budov, nebo celých budov a také na základě energeticky vztažné plochy apod. Avšak nyní se povinnost rozšiřuje na úplně největší skupinu majitelů nemovitostí a tou jsou zmíněné pronajímatelé. Zjednodušeně vše znamená, že pokud se v bytovém, administrativním, nebo komerčním domě najde byť jen jediná ucelená část, tedy bytová jednotka, kancelář, či obchodní jednotka, který se pronajímá, majitel domu musí zpracovat energetický průkaz na celý objekt. Zhotovený PENB pak může po dobu deseti let (v případě neprovedení vetší změny) využívat jakýkoliv pronajímatel jiné, ucelené části v objektu, resp. jakéhokoliv bytu, kanceláře, či obchodu v daném domě.

Kdo má tedy povinnost zpracovat PENB do 1. 1. 2016?

Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou dle novely zák. 406/2000 Sb. o hospodaření energií platné od 1. 7. 2015 povinni opatřit si průkaz:

1. od 1. ledna 2013 při prodeji budovy nebo ucelené části budovy
   2. od 1. ledna 2013 při pronájmu budovy
   3. od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy
   (§ 7a, odst. 2, písm. a) zák. 406/2000 Sb.)

Kdo naopak tuto povinnost nemá a vtahuje se na něj výjimka?

Domy postavené před 01. 01. 1947 při splnění některých podmínek:

"Průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední většší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947."

Větší změnou je myšleno: "změna dokončené budovy na více než 25 % celkové plochy obálky budovy nebo změna způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody v této budově".

Ovšem pozor! Pokud bude nájemce nebo kupující i přes značné stáří domu průkaz vyžadovat, povinnosti se nevyhnete a i v těchto případech je průkaz potřeba nechat vypracovat!

Spojte se s námi na emailu redakce@radceprosvj.cz nebo na telefonním čísle 601 222 819 a podělte se s námi o své zkušenosti. Můžete nám napsat přes kontaktní formulář.

Mgr. Barbora Zimová za redakci Praktického rádce pro SVJ